Como Funcionam os Fechamentos Imobiliários Remotos em Miami

Quase toda a confusão sobre fechamentos remotos vem de fundir essas duas ideias. Ouve-se que a Flórida permite notarização remota online e conclui-se que todo documento pode ser resolvido em uma videochamada. Na prática, um fechamento é um pacote de documentos com exigências de execução diferentes, e esse pacote é aprovado como conjunto antes de qualquer assinatura. Vendedores que administram o processo de outra cidade ou país encontram o trabalho anterior em como vender um imóvel em Miami remotamente.

Como o Método de Assinatura É Definido

Não existe um procedimento único de fechamento remoto em Miami. O método é montado a partir de três variáveis, e a combinação delas explica por que um processo é totalmente eletrônico e outro depende de um pacote físico enviado por courier.

Transações à vista costumam ter mais opções porque não há pacote de credor a acomodar. Compras financiadas são as mais restritas: os documentos do credor frequentemente trazem regras próprias de assinatura e notarização, e essas regras prevalecem mesmo onde a lei da Flórida permitiria algo mais amplo. Por isso convém perguntar antes de liberar a contingência de financiamento; a sequência completa está no guia completo para comprar imóvel em Miami, e compras de apartamento acrescentam a camada da associação descrita em como comprar um apartamento em Miami.

Os Métodos Realmente Usados em Miami

Na prática, os fechamentos remotos em Miami usam uma de cinco abordagens, às vezes combinadas no mesmo processo.

Assinatura totalmente eletrônica

Os documentos são assinados eletronicamente e a notarização é feita online. Assinaturas eletrônicas são reconhecidas de forma geral na Flórida pela Lei Uniforme de Transações Eletrônicas, mas reconhecimento legal não equivale a aceitação em um processo específico.

Assinatura híbrida

O arranjo mais comum. A maior parte do pacote é eletrônica, enquanto alguns documentos — normalmente os que serão registrados e, com frequência, os do credor — são impressos, assinados em tinta, notarizados presencialmente e devolvidos por courier.

Notário móvel ou itinerante

Um notário se desloca até onde o signatário estiver, em outro estado ou em outro país onde exista autoridade notarial adequada. Mantém os originais em papel sem exigir viagem a Miami.

Assinatura consular ou apostilada

Para signatários fora dos Estados Unidos, os documentos podem frequentemente ser executados em embaixada ou consulado dos EUA, ou diante de notário local com apostila sob o marco da Apostila de Haia. As duas rotas exigem agendamento e tempo de envio, então entram no calendário desde o início.

Procuração

Uma pessoa indicada assina em seu nome sob documento regido pela Lei de Procurações da Flórida. A aprovação não é automática: a seguradora e o credor revisam o formato e os poderes concedidos. Vendedores estrangeiros podem começar por se estrangeiros podem vender imóvel na Flórida.

A Sequência de um Fechamento Remoto

A ordem quase nunca muda, mesmo quando o método de assinatura muda. Nomear a sequência é o que evita que um processo remoto trave na última semana.

Documentos, Notarização e Registro

Não todos os documentos exigem notário. Os que exigem são, em geral, os instrumentos destinados aos registros públicos, e as regras de registro da Flórida estão no Capítulo 695 dos Estatutos da Flórida. Além disso, a lista é específica de cada transação.

• Instrumentos que serão registrados, reconhecidos diante de autoridade notarial.
• Demonstrativos de fechamento e divulgações, que normalmente não exigem notarização.
• Documentos do credor em compras financiadas, com regras próprias de execução.
• Documentação fiscal e de retenção quando há vendedor estrangeiro.
• Documentos da associação e estoppel em transações de apartamento ou HOA.

Peça por escrito a lista de notarizações depois de aprovado o método. Só esse documento elimina a maior parte da incerteza das partes remotas.

Fundos: Como o Dinheiro Se Move

A distância não muda a mecânica, mas muda os prazos. Os fundos de compra são transferidos para a conta de custódia da empresa de fechamento e os recursos são liberados por transferência depois de cumpridas as condições. Transferências internacionais acrescentam análise bancária e etapas de bancos correspondentes.

Quando o vendedor é pessoa estrangeira para fins fiscais, a retenção descrita na orientação FIRPTA do IRS normalmente é administrada pela empresa de fechamento e afeta o valor líquido, não o método de assinatura. A diferença entre retenção e obrigação fiscal final está no guia FIRPTA para vendedores estrangeiros.

Assinar de Fora dos Estados Unidos

Signatários internacionais normalmente têm opções, mas qual delas se aplica é uma pergunta de país e de processo. O que funciona para um vendedor em São Paulo pode não ser a rota usada por um comprador em Lisboa na mesma semana.

• Notarização remota online, onde a plataforma e a seguradora permitirem.
• Execução em embaixada ou consulado dos EUA, conforme disponibilidade de agenda.
• Notarização local com apostila, onde o país participar desse marco.
• Uma procuração aprovada com antecedência pela seguradora e pelo credor.

Compradores internacionais devem levantar a questão da assinatura na fase da oferta, não na do fechamento; o processo está em como comprar imóvel em Miami do exterior e na nossa representação para compradores internacionais. Compras financiadas exigem documentação adicional, descrita em financiamento para compradores estrangeiros em Miami.

O Que Atrasa um Fechamento Remoto

Fechamentos remotos raramente fracassam: eles atrasam. Quase sempre pelos mesmos motivos.

• O método de assinatura foi presumido em vez de confirmado com a seguradora e o credor.
• A procuração foi introduzida tarde e precisou de correções.
• O documento de identidade não coincidia com o nome no título ou estava vencido.
• O pacote de courier foi enviado a um endereço que o signatário já havia deixado.
• Agendamentos consulares ou de apostila ficaram após o prazo do contrato.
• Uma transferência internacional foi iniciada sem margem para análise bancária.
• A programação entre fusos horários não deixou margem antes do corte de registro.

O Papel do Corretor em Miami

A empresa de fechamento conduz o fechamento. O valor do corretor está antes: levantar a questão da execução cedo, manter a resposta alinhada ao calendário do contrato e cuidar do lado físico do imóvel enquanto você está em outro lugar. Vendedores podem ver como isso é estruturado na nossa representação para vendedores em Miami e, para proprietários fora do país, em vender um imóvel de Miami do exterior.

Compradores no topo do mercado fecham remotamente com frequência, e o perfil desse mercado está em imóveis de luxo em Miami.

Planejando um Fechamento Remoto em Miami?

A distância é administrável quando o método de assinatura é definido cedo e o imóvel tem alguém responsável localmente. Todo o resto é programação.

A equipe da Supreme Capital Real Estate coordena o lado de Miami da transação e trabalha ao lado da sua empresa de fechamento, do credor e do seu contador no restante.

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Este artigo é informação geral sobre o processo de fechamento imobiliário e não constitui orientação jurídica, fiscal ou notarial. Requisitos de execução, determinações de FIRPTA e dúvidas sobre documentos devem ser confirmados com sua empresa de fechamento, advogado e contador.