FIRPTA Explicado para Vendedores Estrangeiros na Flórida

Se um proprietário estrangeiro pode vender na Flórida é uma pergunta separada e mais simples, respondida em estrangeiros podem vender imóvel na Flórida?. Este guia é mais técnico: como funciona a retenção FIRPTA, sobre o que é calculada, quem é responsável e o que o vendedor deve tratar antes do fechamento. Para representação na venta em si, veja nosso serviço para vender imóvel em Miami do exterior.

FIRPTA é imposto ou retenção?

O FIRPTA age no momento da disposição. O IRS explica que adquirentes que compram interesses imobiliários nos EUA de pessoas estrangeiras devem reter sobre o valor realizado e que, na maioria dos casos, o comprador é o agente de retenção, na sua orientação sobre retenção FIRPTA. A retenção é dinheiro enviado por conta de uma possível obrigação fiscal. Não é, por si só, o cálculo final do imposto.

A quem o FIRPTA se aplica?

O FIRPTA se aplica a disposições de interesses imobiliários nos EUA por pessoas estrangeiras. A classificação importa mais do que o rótulo. Nas suas definições de termos próprios do FIRPTA, o IRS descreve pessoa estrangeira como estrangeiro não residente, corporação estrangeira que não fez a eleição da seção 897(i), sociedade estrangeira, trust estrangeiro ou espólio estrangeiro, e afirma que não inclui o estrangeiro residente.

Como funciona a regra dos 15%?

Pela regra geral vigente, o IRS afirma que os adquirentes devem reter 15% do valor realizado na disposição, com regras especiais para corporações estrangeiras. Esse percentual está sujeito a exceções, regras especiais, retenção reduzida, certificados de retenção e outras circunstâncias aplicáveis.

O que é "valor realizado"?

O IRS define o valor realizado como a soma do dinheiro pago ou a pagar (somente principal), o valor justo de mercado de outros bens transferidos ou a transferir, e o montante de qualquer passivo assumido pelo adquirente ou ao qual o imóvel esteja sujeito imediatamente antes e depois da transferência.

Exemplo simplificado. Se o valor realizado for US$ 1.000.000, a regra geral de 15% apontaria US$ 150.000 de retenção, sujeito a exceções e outras regras aplicáveis. Esse número não muda conforme o lucro do vendedor tenha sido grande, pequeno ou negativo. O exemplo ilustra apenas a base de cálculo e não determina a obrigação fiscal real de nenhum vendedor.

Quem é responsável pela retenção?

Sob o marco geral do FIRPTA, o comprador ou adquirente é geralmente o agente de retenção. O IRS afirma que o adquirente deve verificar se o transmitente é pessoa estrangeira e que, se não retiver quando cabível, pode ser responsabilizado pelo imposto.

Nada nessa cadeia torna a imobiliária a parte que determina ou recolhe a obrigação FIRPTA do vendedor. A Supreme Capital Real Estate coordena a venda e se comunica com os profissionais da transação; a classificação fiscal, a posição de retenção e as declarações cabem ao consultor tributário do vendedor e ao profissional de fechamento.

Existem exceções?

Sim, com requisitos específicos. O IRS publica a lista vigente na página de exceções à retenção FIRPTA, que inclui, entre outras:

• Uma exceção de residência quando o adquirente adquire o imóvel para uso como residência e o valor realizado não excede US$ 300.000, condicionada a que o adquirente ou um familiar tenha planos definidos de residir no imóvel por pelo menos 50% dos dias de uso em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a transferência, e a que o adquirente seja pessoa física.
• Certificação de status não estrangeiro do transmitente entregue ao adquirente ou a substituto qualificado.
• Certificação da corporação de que o interesse não é um interesse imobiliário nos EUA.
• Certificado de retenção emitido pelo IRS.
• Certas operações de não reconhecimento quando cumpridos os requisitos de aviso por escrito.
• Certas aquisições por entes governamentais dos EUA.

As Instruções do Formulário 8288 também descrevem retenção à alíquota reduzida de 10% quando o imóvel é adquirido pelo adquirente para uso como residência e o valor realizado é superior a US$ 300.000, mas não excede US$ 1 milhão. O texto vigente está nas Instruções do Formulário 8288.

A retenção pode ser reduzida?

Em circunstâncias qualificadas, sim. O IRS afirma na página de certificados de retenção que o valor exigido pode ser ajustado mediante certificado emitido pelo IRS. O pedido pode ser feito pelo adquirente, pelo agente do adquirente ou pelo transmitente.

Sobre prazos, o IRS afirma que geralmente agirá sobre esses pedidos em até 90 dias do recebimento de um pedido completo com os números de identificação fiscal de todas as partes. É orientação geral de processamento, não garantia de aprovação nem promessa sobre uma data de fechamento.

O IRS também trata do pedido ainda pendente. Sua orientação sobre reporte e pagamento de imposto sobre interesses imobiliários nos EUA explica que o imposto ainda deve ser retido, mas que o valor deve ser reportado e pago em até 20 dias após o dia em que o IRS envia ao adquirente a cópia do certificado ou o aviso de indeferimento.

Formulários 8288, 8288-A, 8288-B e W-7

Sobre prazos, o IRS afirma que os adquirentes geralmente devem apresentar o Formulário 8288 até o 20º dia após a data da disposição. Por isso as questões FIRPTA não podem ser abertas depois do fechamento.

O vendedor estrangeiro precisa de ITIN?

Não automaticamente. O que é claro é que os números de identificação importam: o IRS exige os TINs do transmitente e do adquirente nos Formulários 8288 e 8288-A e descreve agir sobre pedidos de certificado em até 90 dias a partir de um pedido completo com os TINs de todas as partes. Um estrangeiro sem SSN normalmente obtém o ITIN pelo Formulário W-7, conforme as regras de elegibilidade do IRS.

Como reivindicar crédito da retenção?

A retenção é documentada, não perdida. O IRS explica que o adquirente prepara o Formulário 8288-A para cada pessoa de quem houve retenção, anexa as cópias A e B ao Formulário 8288, e que o IRS carimba a Cópia B e a envia ao transmitente. Essa documentação embasa o crédito do valor retido na declaração federal aplicável.

Com a devida ressalva: isso não significa que um vendedor específico receberá reembolso, em determinado valor, em determinado prazo. O tratamento real depende da obrigação fiscal federal final e das circunstâncias de apresentação.

FIRPTA é o mesmo que ganho de capital?

Base de compra, certas benfeitorias, ajustes, depreciação quando aplicável e despesas de venda quando aplicáveis podem afetar o ganho tributável. Esses cálculos cabem ao profissional tributário do vendedor, e as questões fiscais de todo o ciclo de propriedade estão no guia de impostos para proprietários estrangeiros na Flórida.

Quando tratar o FIRPTA?

Quem conduzirá a venda de outro país deve ler o FIRPTA junto com a parte operacional, em como vender seu imóvel de Miami remotamente. A mecânica de assinatura é tratada em como funciona o fechamento remoto na Flórida.

Como o FIRPTA se encaixa numa venda em Miami?

O FIRPTA é federal. Não é imposto de Miami nem da Flórida. Torna-se tema frequente em Miami porque há forte propriedade internacional, então a questão da classificação aparece com frequência na fase de contrato.

O status FIRPTA não determina o valor de mercado. O preço depende de vendas comparáveis recentes, concorrência atual, condição, tipo de imóvel, prédio ou rua, localização e características de beira-mar. Esse trabalho começa com uma avaliação de imóvel em Miami e segue pelo processo de vender imóvel em Miami. Prazos são tratados em quanto tempo leva para vender uma casa em Miami.

Quem cuida do FIRPTA na venda?

Erros comuns a evitar

• Chamar o FIRPTA simplesmente de "imposto de 15%".
• Supor que a retenção incide sobre o lucro.
• Esperar o fechamento para perguntar se o FIRPTA se aplica.
• Presumir que todo proprietário estrangeiro tem a mesma classificação fiscal.
• Presumir que todo vendedor estrangeiro precisa de ITIN.
• Confiar em limites ou exceções desatualizados.
• Tratar o valor retido como a obrigação fiscal final.
• Levantar um certificado de retenção só depois do fechamento.
• Confundir o papel da corretora com o do consultor fiscal.
• Presumir valor ou prazo de reembolso.

Vendendo seu imóvel de Miami como proprietário estrangeiro?

O FIRPTA é apenas uma parte de uma venda internacional. O imóvel ainda precisa de preço, preparação, marketing e negociação locais enquanto os requisitos fiscais, documentais e de fechamento são coordenados. A Supreme Capital Real Estate cuida da parte imobiliária como corretores imobiliários em Miami e coordena com seus profissionais fiscais e de fechamento para o restante.

Este artigo tem finalidade educativa geral e não constitui consultoria fiscal ou jurídica. O tratamento FIRPTA depende do vendedor, da estrutura de propriedade e da operação. Consulte um profissional tributário qualificado nos EUA e, quando cabível, um advogado. As afirmações técnicas resumem a orientação vigente do IRS publicada em IRS.gov e vinculada neste artigo.